Începând cu 1 ianuarie 2026, regimul fiscal pentru închirierea în regim hotelier (Airbnb, Booking etc.) s-a modificat semnificativ.
Veniturile din închirierea în regim hotelier reprezintă sumele obținute de persoanele fizice, din închirierea pe termen scurt (maxim 30 de zile per sejur) a camerelor situate în locuințe proprietate personală.
Fie că inchiriezi camere pe Airbnb, Booking sau pe alte site-uri românești, fie că postezi anunțuri online, veniturile obținute din închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința personala sunt considerate venituri din activități turistice.
Noile reguli schimbă semnificativ rata de profit în acest business prin:
- modul de calcul al impozitului
- încadrarea veniturilor
- uniformizarea regulilor pentru toate categoriile de persoane fizice care închiriează în regim hotelier
- noi obligațiile fiscale
Dacă în trecut sistemul era relativ simplu (normă de venit sau sistem real), în 2026 lucrurile devin mai stricte și mai dinamice.
🔴 1. Schimbarea majoră: eliminarea normei de venit
Începând cu 2026:
- NU mai există impozitare pe normă de venit, o suma fixă stabilită la nivel de localitate
- NU mai există sistem real pentru prin care puteai deduce cheltuielile
👉 Venitul net se calculează acum prin deducerea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% din venitul brut
🔵 2. Noua încadrare în funcție de numărul de camere
✔ 1 – 7 camere
Veniturile sunt încadrate la:
➡️ cedarea folosinței bunurilor
👉 Se aplică:
- impozit: 10%
- CASS: 10% (dacă depășește plafonul net cumulat de 6, 12 sau 24 salarii minime)
👉 Nu este obligatoriu să ai o formă legala (PFA, PFI, IF)
✔ Peste 7 camere (8+)
Veniturile sunt contiderate:
➡️ activitate independentă
👉 Se aplică:
- impozit: 10%
- CASS: 10%
- CAS: 25% (dacă depășești plafonul legal)
👉 Practic → necesită o forma organizată (PFA / SRL)
🧮 3. Cum se calculează impozitul
Venit net = Venit brut – 30% (cheltuieli forfetare)
Impozit = 10% x venit net
✔ Exemplu concret
Ai venituri (valoarea rezervărilor) de 100.000 lei (platforme, alte surse directe)
Din aceasta suma scădem valoarea comisioanelor reţinute de platforme şi obţinem valoarea brută finală.
👉 Astfel:
Valoarea rezervărilor = 100.000 lei
-
Valoarea comisioanelor = 15.000 lei
----------------------------------------------
Venit încasat efectiv = 85.000 lei
-
Cheltuieli forfetare (30%) = 25.500 lei
=
Venit net = 59.500 lei
Impozit 10% = 5.950 lei
🟡 4. Contribuții CASS și CAS
CASS (10%) se plătește indiferent că ești salariat și plătești deja CASS la angajatorul tău.
Se plătește doar dacă veniturile depășesc:
- 6 salarii minime
- 12 salarii minime
- 24 salarii minime
✔ Exemplu concret:
Încasezi venituri extra-salariale din închirierea locuinței, dividende, dobânzi bancare, etc.Valoarea cumulată netă depășeste 6 salarii minime (6 x 4.050 = 24.300 lei)
Se plătește CASS 10% aplicat la următoarele praguri.
Venit între 24.300 lei și 48.600 lei = 2.430 lei CASS 10%
Venit între 48.600 și 97.200 lei = 4.860 lei CASS 10%
Venit peste 97.200 lei = 9.720 lei CASS 10%
CAS (25%)
👉 Doar pentru:
- activitate independentă (8+ camere)
🧾 5. TVA intracomunitar
Chiar dacă nu ești PFA și ești sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, dar închiriezi proprietatea prin intermediul Airbnb, Booking, etc. apare obligatia de a plăti TVA-ul de 21% pentru achiziții intracomunitare de servicii.
Ce înseamnă asta exact? Platforma intermediara iți va emite facturi pentru comision, cu tva 0%, iar tu va trebui să calculezi 21% la valoarea comisionului reținut de platformă și să plătești această sumă la bugetul de stat din România.Pentru a putea calcula și plăti acest comision ai nevoie să soliciți de la ANAF obținerea unui cod TVA intracomunitar (format RO+CNP) prin depunerea formularului 020 (pentru persoane fizice).Acest cod NU te face plătitor de TVA pentru operațiunile interne (ex. comisionul Travelminit), ci doar te înregistrează în scopuri de TVA pentru tranzacții intracomunitare (comisionale Booking, Airbnb,etc.).
⚠️ Important: Odată obținut, codul de TVA intracomunitar se introduce în contul de Airbnb/Booking. Astfel, platforma nu va mai adăuga TVA din țara respectivă și vă va emite facturile fără TVA, cu mențiunea “reverse charge/taxare inversă”
După ce ai codul special de TVA și primești facturi de comision, ai două obligații declarative lunare (doar pentru lunile în care ai avut activitate):
- Formularul 301 (Decont special de TVA): În care declari suma comisionului și TVA-ul datorat (cei 21%).
- Formularul 390 (Declarația recapitulativă): În care raportezi achiziția de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda).
🧾 6. Obligații fiscale și administrative
✔ Obligații reale
- evidența veniturilor - Registrul de Evidenta Fiscala
- Declarația Unică (formular 212)
- plata impozitelor până la 25 mai anul următor
✔ Obligații noi
- utilizarea casei de marcat pentru încasări cash și emiterea bonului fiscal
- emiterea facturii fiscale pentru încasări prin bancă
- achiziționarea semnăturii digitale
- înrolare în SPV
- declarația 082 pt. înregistrare in registrul de e-factura cu CNP
- solicitare cod TVA intracomunitar, completarea și depunerea Declarațiilor 309 si 301 si plata TVA-ului aferent comisionului Booking, Airbnb pana la 25 a lunii următoare
🔴 7. Ce se schimbă semnificativ pentru proprietari
În 2026:
- taxarea devine variabilă (nu mai e fixă ca la normă)
- profitabilitatea depinde de gradul de ocupare
- mai mult control fiscal
- mai multă responsabilitate
- dar și oportunitate de optimizare
👉 Practic:
dacă nu optimizezi fiscal → plătești mai mult
✔ 2 EXEMPLE CONCRETE de la proprietățile administrate de BNB HOST ADMIN.
➡️ Apartament 1 camera Poiana Brasov
Valoarea incasărilor nete: 50.000 lei
Norma de venit: 13.500 lei
Impozit plătit pentru veniturile din 2025 = 1.350 lei
Impozit plătit pentru veniturile din 2026 = 50.000 - 15.000 = 35.000 x 10% = 3.500 lei
CASS platit pentru veniturile din 2025 = 0 lei
CASS platit pentru veniturile din 2026 = 2.430 lei
Diferenta plătită pentru aceeași proprietate + 4.580 lei
➡️ Apartament 1 camera Târgu Mureș
Valoarea incasărilor nete: 35.000 lei
Norma de venit: 11.000 lei
Impozit plătit pentru veniturile din 2025 = 1.100 lei
Impozit plătit pentru veniturile din 2026 = 35.000 - 10.500 = 24.500 x 10% = 2.450 lei
CASS platit pentru veniturile din 2025 = 0 lei
CASS platit pentru veniturile din 2026 = 2.430 lei
la care se mai adaugă costuri suplimentare pentru:
- TVA intracomunitar
- soft de facturare
- semnatură digitală
- casă de marcat
🚀 Ce îți recomandăm
Modificările fiscale din 2026 schimbă regulile jocului pentru proprietarii care închiriază în regim hotelier.
👉 Nu mai este suficient să „pui pe Booking și să încasezi”
👉 Trebuie să înțelegi fiscalitatea
sau
👉 Să lucrezi cu specialiști
✔ Cum te poate ajuta dacă lucrezi cu BNB Host Admin:
- administrare completă
- consultanță fiscală adaptată 2026
- soft de rezervări și facturare
- Registrul de evidența veniturilor
- înrolare în SPV
- transmiterea facturilor in SPV
- completarea și depunerea declarațiilor de TVA
- completarea și depunerea declarației unice 212
📩 Contactează-ne pentru o analiză comparativă gratuită !