Dacă închiriezi un apartament sau camere în regim hotelier, certificatul de clasificare este unul dintre documentele esențiale pentru desfășurarea legală a activității de cazare turistică.

În 2026, regulile privind clasificarea structurilor de primire turistice au fost modificate prin Ordinul nr. 948 din 18 iunie 2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 559 din 8 iulie 2026.

Noile prevederi modifică și completează Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 65/2013 și introduc schimbări importante pentru proprietarii care oferă spre închiriere apartamente și camere în locuințe familiale.

Ce se schimbă? Câte camere poate clasifica o persoană fizică? Mai este necesar acordul vecinilor? Ce condiții trebuie să îndeplinească apartamentul? Este obligatoriu internetul? Dar prezența online?

Am sintetizat mai jos principalele prevederi pe care trebuie să le cunoască un proprietar în 2026.

Ce este certificatul de clasificare pentru un apartament în regim hotelier?

Certificatul de clasificare este documentul emis de autoritatea publică centrală responsabilă în domeniul turismului prin care este atestată categoria structurii de primire turistice.

În cazul apartamentelor și camerelor de închiriat, clasificarea se poate acorda la 1, 2 sau 3 stele, în funcție de îndeplinirea criteriilor obligatorii corespunzătoare categoriei solicitate.

Important: simpla publicare a unui apartament pe Booking, Airbnb sau o altă platformă de rezervări nu înlocuiește obligațiile legale aplicabile desfășurării activității de cazare.

Care sunt principalele modificări aduse de Ordinul 948/2026?

1. Persoanele fizice: maximum 7 camere și 14 locuri de cazare

Una dintre prevederile cu impact direct asupra proprietarilor persoane fizice este stabilirea unei limite de:

maximum 7 camere și maximum 14 locuri de cazare.

Limita se aplică apartamentelor și/sau camerelor de închiriat în locuințe familiale proprietate personală și este calculată indiferent de numărul locuințelor în care sunt situate acestea.

Anterior exista deja limita de 7 camere. Ordinul nr. 948/2026 introduce explicit și plafonul de 14 locuri de cazare.

Ce înseamnă această regulă în practică?

Dacă o persoană fizică deține mai multe apartamente, limita nu se aplică separat pentru fiecare proprietate.

Se ia în calcul capacitatea cumulată.

Prin urmare, pentru proprietarii care intenționează să dezvolte un portofoliu de apartamente exploatate în regim hotelier, capacitatea totală trebuie analizată încă din etapa de organizare a activității.

Este necesar acordul coproprietarilor pentru clasificare?

2. Coproprietarii trebuie să fie de acord cu închirierea în regim hotelier

Dacă locuința are mai mulți proprietari, solicitantul trebuie să prezinte documentele prevăzute de procedura de clasificare, inclusiv acordul coproprietarilor pentru desfășurarea activității de închiriere în regim hotelier.

În documentație sunt prevăzute:

• copia actului de identitate al solicitantului;

• copiile actelor de identitate ale coproprietarilor;

• acordul coproprietarilor pentru închirierea în regim hotelier.

Din acest motiv, înainte de pregătirea dosarului pentru certificatul de clasificare trebuie verificată situația juridică exactă a imobilului.

Mai este necesar acordul vecinilor pentru un apartament în regim hotelier?

3. Acordurile din condominiu sunt reglementate mai detaliat

Pentru apartamentele situate în condominii, Ordinul nr. 948/2026 aduce precizări importante privind acordurile necesare.

Pentru persoanele fizice este prevăzut avizul scris al comitetului executiv al asociației de locatari/proprietari, precum și acordul scris al proprietarilor direct afectați cu care spațiul se învecinează pe plan orizontal și vertical, după caz.

Din documentele respective trebuie să rezulte activitatea care urmează să fie desfășurată în structura de cazare.

Declarație pe propria răspundere privind vecinii

Solicitantul trebuie, de asemenea, să declare pe propria răspundere că a depus acordurile tuturor proprietarilor cu care structura turistică are pereți comuni și să indice apartamentele respective.

Dacă în imobil nu există o asociație legal constituită, proprietarul trebuie să declare și această situație.

Prin urmare, în cazul unui apartament situat într-un bloc, verificarea posibilității de obținere a acordurilor ar trebui făcută înainte de investițiile majore în amenajarea proprietății pentru regim hotelier.

Ce categorii de clasificare pot primi apartamentele și camerele de închiriat?

4. Clasificarea se realizează la 1, 2 sau 3 stele

Apartamentele și camerele de închiriat pot fi clasificate la:

1 stea, 2 stele sau 3 stele.

Categoria obținută depinde de îndeplinirea criteriilor minime obligatorii prevăzute în anexele Ordinului nr. 948/2026.

Diferențele dintre categorii privesc inclusiv suprafața camerelor, grupurile sanitare, mobilierul, dotările și serviciile oferite turiștilor.

Care este suprafața minimă pentru camerele de închiriat?

5. Suprafața camerei trebuie corelată cu numărul de locuri

Suprafața minimă a unei camere diferă în funcție de categoria de clasificare și de capacitatea acesteia.

Capacitatea camerei	3 stele	2 stele	1 stea
1 loc	10 mp	10 mp	10 mp
2 locuri	12 mp	11 mp	11 mp
3 locuri	17 mp	15 mp	13 mp
4 locuri	—	17 mp	16 mp

Numărul maxim de locuri într-o cameră este de 3 persoane pentru categoria 3 stele și de 4 persoane pentru categoriile 1 și 2 stele.

Acest criteriu este important inclusiv atunci când proprietarul stabilește capacitatea pe Booking, Airbnb sau pe propriul website.

Adăugarea unui pat suplimentar într-o cameră nu înseamnă automat că spațiul poate fi clasificat pentru un număr mai mare de persoane.

Este obligatorie baia proprie?

6. Pentru clasificarea la 3 stele este necesar grup sanitar propriu

Pentru categoria de 3 stele, camerele trebuie să dispună de grup sanitar propriu, cu baie sau duș, lavoar și WC.

Pentru categoriile de 1 și 2 stele este permis și grupul sanitar comun, cu respectarea criteriilor stabilite prin normele de clasificare.

Acesta trebuie să fie destinat exclusiv turiștilor și trebuie asigurat minimum un WC, o cadă sau un duș și un lavoar la 8 locuri.

Este obligatoriu liftul pentru apartamentele situate la etajele superioare?

7. Peste etajul 4, camerele trebuie să fie deservite de lift

Un criteriu important pentru apartamentele situate în clădiri înalte este accesul cu liftul.

Camerele situate mai sus de etajul 4 trebuie să fie deservite de lift, indiferent dacă proprietatea este clasificată la 1, 2 sau 3 stele.

Dacă intenționezi să achiziționezi un apartament special pentru exploatarea în regim hotelier, acesta este unul dintre criteriile care merită verificat înainte de achiziție.

Internetul este obligatoriu într-un apartament în regim hotelier?

8. Accesul la internet este obligatoriu la toate cele trei categorii

Da. Conform criteriilor de clasificare aplicabile apartamentelor și camerelor de închiriat, internetul este obligatoriu pentru categoriile de 1, 2 și 3 stele.

Pentru anumite categorii sunt prevăzute și alte dotări, precum televizor cu tehnologie modernă și recepție TV sau internet ori frigider/minibar, conform criteriilor specifice.

Este obligatoriu un website pentru obținerea clasificării?

9. Prezența online apare în criteriile obligatorii de clasificare

Una dintre prevederile importante pentru proprietarii care intră acum pe piața închirierilor turistice este includerea expresă a prezenței online în criteriile minime.

Pentru apartamentele și camerele de închiriat este prevăzută existența unui:

website și/sau a unor pagini de social media cu informații și imagini actualizate, precum și locația proprietății.

Cerința apare pentru toate cele trei categorii de clasificare.

Normele generale prevăd, de asemenea, existența unei adrese de e-mail și a cel puțin unei pagini web personalizate, pe care să fie afișate informațiile prevăzute de legislație.

Prezența digitală a proprietății nu mai trebuie astfel analizată exclusiv din perspectiva marketingului și atragerii rezervărilor, ci și din perspectiva conformării cu cerințele aplicabile structurii turistice.

Câte servicii suplimentare trebuie să ofere proprietatea?

10. Numărul serviciilor depinde de categoria de clasificare

În funcție de categoria structurii turistice trebuie asigurat un număr minim de servicii suplimentare:

• 3 stele – minimum 12 servicii;

• 2 stele – minimum 8 servicii;

• 1 stea – minimum 5 servicii.

Serviciile pot fi oferite gratuit sau contra cost.

Acestea trebuie însă adaptate structurii și serviciilor pe care proprietarul le poate pune efectiv la dispoziția turiștilor.

Informațiile pentru turiști pot fi prezentate prin QR Code?

11. Informațiile pot fi puse la dispoziția turiștilor și digital

Da. Informațiile privind serviciile suplimentare și tarifele pot fi oferite turiștilor atât în format tipărit, cât și în format digital.

Pot fi utilizate, de exemplu:

QR code-uri, aplicații, ecrane informative sau alte sisteme electronice.

Această prevedere este deosebit de utilă pentru apartamentele administrate prin self check-in, unde un Guest Book digital poate centraliza regulile proprietății, instrucțiunile de acces, informațiile utile și serviciile disponibile.

Documentația informativă trebuie realizată în limba română și, în funcție de categoria structurii, și în una sau mai multe limbi de circulație internațională.

Ce reguli se aplică pentru lenjerii și prosoape?

12. Lenjeriile de pat și prosoapele trebuie să fie albe

Normele prevăd pentru structurile de cazare utilizarea lenjeriilor de pat și a prosoapelor de culoare albă, rezistente la procesele termice sau chimice de spălare și dezinfecție.

Acestea trebuie schimbate obligatoriu la eliberarea camerei.

Pentru sejururile mai lungi, la unitățile de 1–3 stele este prevăzută schimbarea la un interval de 3 zile sau ori de câte ori este necesar.

Pentru proprietarii care externalizează curățenia și serviciile de spălătorie, această cerință trebuie inclusă în procedurile operaționale.

Ce se întâmplă dacă apartamentul nu îndeplinește toate condițiile la verificare?

13. Pentru anumite deficiențe minore poate fi acordat un termen de remediere

Dacă în urma verificării sunt identificate deficiențe minore care pot fi remediate într-un termen scurt, comisia poate acorda maximum 15 zile lucrătoare pentru remedierea acestora.

Remedierea trebuie demonstrată prin documente justificative, cum ar fi facturi, fișe de inventar, procese-verbale de recepție sau alte documente relevante.

Dacă dovezile nu sunt transmise în termen, certificatul nu este eliberat, iar solicitantul trebuie să reia procedura.

Dacă proprietatea nu îndeplinește condițiile pentru categoria minimă și problemele constatate nu pot fi considerate deficiențe minore, structura nu poate fi clasificată pentru desfășurarea activității de cazare.

În cât timp trebuie completat un dosar incomplet?

14. După 3 luni, dosarul poate fi clasat

Atunci când autoritatea solicită documente suplimentare, solicitantul trebuie să completeze dosarul în termenul prevăzut.

Dacă documentația nu este completată în termen de 3 luni de la comunicarea notificării, dosarul se clasează.

Din acest motiv, recomandăm pregătirea și verificarea documentelor înainte de depunerea cererii de clasificare.

Se poate solicita certificatul de clasificare online?

15. Procedura poate fi realizată și electronic

Procedurile pot fi efectuate și prin intermediul Punctului de Contact Unic electronic și al platformei informatice SE.SITUR.GOV.RO.

Digitalizarea simplifică transmiterea documentelor, însă nu modifică obligația proprietarului de a respecta criteriile efective de clasificare.

Checklist: ce verifici înainte să ceri certificatul de clasificare?

Înainte de depunerea dosarului pentru clasificarea unui apartament sau a unor camere de închiriat, verifică:

• situația juridică a proprietății și existența coproprietarilor;

• acordurile necesare din condominiu;

• numărul total de camere și locuri, dacă solicitantul este persoană fizică;

• suprafața și capacitatea fiecărei camere;

• configurația grupurilor sanitare;

• existența liftului, atunci când este obligatoriu;

• internetul și celelalte dotări necesare categoriei solicitate;

• lenjeriile și prosoapele;

• serviciile suplimentare;

• website-ul și/sau paginile social media și informațiile actualizate;

• documentele necesare dosarului.

O verificare făcută înainte de depunerea cererii poate evita investiții inutile și situația în care proprietatea nu poate obține categoria de clasificare dorită.

FAQ – Certificat de clasificare pentru apartamente și camere de închiriat în 2026

1. Este obligatoriu certificatul de clasificare pentru un apartament închiriat în regim hotelier?

Pentru desfășurarea activității de cazare turistică, structura trebuie să respecte cadrul legal aplicabil clasificării structurilor de primire turistice. Apartamentele și camerele de închiriat sunt tipuri de structuri prevăzute de normele de clasificare și pot fi clasificate la 1, 2 sau 3 stele.

2. Câte apartamente sau camere poate închiria în regim hotelier o persoană fizică?

Ordinul nr. 948/2026 stabilește pentru persoanele fizice limita de maximum 7 camere și 14 locuri de cazare, indiferent de numărul locuințelor în care acestea sunt situate.

3. Este necesar acordul vecinilor pentru certificatul de clasificare?

Pentru apartamentele situate în condominii sunt prevăzute acorduri ale proprietarilor direct afectați cu care spațiul se învecinează pe plan orizontal și vertical, după caz, precum și documentele aferente asociației de proprietari prevăzute de normele de clasificare.

4. Ce condiții trebuie să îndeplinească un apartament pentru clasificare?

Condițiile diferă în funcție de categoria solicitată – 1, 2 sau 3 stele – și includ criterii privind suprafața camerelor, grupurile sanitare, mobilierul, dotările, accesul la internet, serviciile suplimentare și alte facilități prevăzute de normele de clasificare.

5. Este obligatoriu internetul pentru clasificarea unui apartament?

Da. Accesul la internet este prevăzut în criteriile obligatorii pentru apartamentele și camerele de închiriat clasificate la 1, 2 sau 3 stele.

6. Este obligatoriu un website pentru un apartament în regim hotelier?

Criteriile prevăd existența unui website și/sau a unor pagini de social media cu informații și imagini actualizate și locația proprietății. Normele generale prevăd suplimentar cerințe referitoare la prezența online și informațiile care trebuie afișate.

7. Ce se întâmplă dacă la verificare lipsesc anumite dotări?

Dacă sunt constatate deficiențe minore care pot fi remediate rapid, comisia poate acorda un termen de maximum 15 zile lucrătoare. Remedierea trebuie dovedită prin documente justificative. Pentru deficiențele care împiedică îndeplinirea criteriilor minime, clasificarea nu poate fi acordată până la îndeplinirea condițiilor legale.

Clasificarea este primul pas. Administrarea corectă transformă proprietatea într-o afacere.

Obținerea certificatului de clasificare reprezintă doar începutul activității unei proprietăți în regim hotelier.

După clasificare urmează partea care influențează direct performanța proprietății: poziționarea pe piață, fotografiile, listarea pe Booking și Airbnb, stabilirea tarifelor, sincronizarea calendarelor, comunicarea cu turiștii, check-in-ul, curățenia, mentenanța, recenziile și dezvoltarea rezervărilor directe.

La BNB Host Admin analizăm proprietățile înainte de intrarea în circuitul turistic și putem sprijini proprietarii în pregătirea lor pentru exploatarea în regim hotelier, urmată de administrarea operațională și comercială.

Ai un apartament sau o proprietate pe care vrei să o introduci în regim hotelier? Contactează BNB Host Admin pentru o analiză inițială a proprietății.

Notă: Acest material are caracter informativ și nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală. Condițiile aplicabile trebuie verificate în raport cu situația concretă a fiecărei proprietăți și cu legislația în vigoare.

Baza legală: Ordinul nr. 948 din 18 iunie 2026 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice, publicat în Monitorul Oficial nr. 559 din 8 iulie 2026, împreună cu anexele aferente.